Инвеститорът Николай Ламбуров: “Затворените комплекси трябва да се управляват единствено от лицензирано юридическо лице“

Николай Ламбуров е завършил Финанси в Университета за Национално и Световно стопанство в София. Има близо 14 годишен опит в сферата на недвижимите имоти, изграждането на жилищни сгради и луксозното строителство. Член е на Управителния съвет на Българската инвестиционно строителна асоциация и Националната асоциация на строителните предприемачи.

Инвеститор във ваканционни комплекси в Слънчев бряг , Свети влас и Созопол. Дружествата, които менажира ( Е-Куити ЕООД, Романс Марин Свети Влас ЕООД и Свети Йоан Ризорт ЕООД) са класирани през 2019 година в топ 100 на водещите фирми по икономически показатели на Българската Търговско - Промишлена Палата.

Ето какво сподели той по темата пред нашия екип:

Какво представлява „жилищен комплекс“ от затворен тип?

Това е комплекс от сгради или една сграда, които са с контролиран достъп, собствена територия и различни екстри и съоражения, които са разположени на територията на комплекса. Важно е да се отбележи, че това е и комплекс от различен тип собственост на различни субекти, особено във ваканционните затворени комплекси, които се отличават с много по-богата инфраструктура, която не е собственост на собствениците в сградите. Повечето такива комплекси са и туристически обекти и хотели, което обуславя и факта, че са обществени сгради и се ползват и от външни лица, извън собствениците.

Ще приеме ли според вас бъдещето ново регионално министерство действащи правила в управлението на етажната собственост?

Бъдещият състав на регионалното министерство е повече от длъжно да довърши работата на предишното. Дебат за промени в ЗУЕС се води от 2017-та година с редица предложения на сайта на министерството и сформирана работна група от експерти по въпроса.

Има вече належаща нужда след кризата с COVID – 19  и проблемите във ваканционните комплекси от затворен тип с преобладаващо болшинство чужди граждани.

Първият най-важен проблем, който трябва да бъде отстранен в закона за етажна собственост?

Първият и най-важен проблем, който трябва да се реши в новия закон е че подобен тип комплекси трябва да се управлява единствено от лицензирано юридическо лице, а не от обикновен управителен съвет от собственици или дори управител на етажна собственост.

Tрябва да се определи точната граница между собствеността на общите части и тази на инвеститора в инфраструктура. Тук има противоречия със закона за собствеността, с текстове, които касаят по-скоро старите социалистически панелни комплекси.

Знае ли българинът какви са правата и задълженият му по Закона за управление на етажната собственост?

За мен лично с малки промени ЗУЕС за типичния български блок и дори затворен комплекс от градски тип е добре работещ и българските собственици на имоти са с чудесна грамотност по темата.

Проблемът по-скоро е във ваканционните затворени комплекси със собственици на апартаменти, които са чужденци, които не са собственици на земята и инфраструктурата под сградите. Тогава идват противоречията и липса на регламент.

Съществува ли механизъм за официализиране на конфликти между съседи или друг начин за регулиране на отношенията помежду им?  

Тук отново трябва да се направи разлика между обикновена етажна собственост е обикновен градски блок и луксозен ваканционен комплекс с тежка за поддръжка инфраструктура, който е за сезонно туристическо ползване и е в туристическа зона.

В първия случай механизма е прост и към момента го има, но във втория законодателството трябва да догони развитието на този тип обществени отношения и да от регулира процедури.

Как да накараме някой, който не желае да изпълнява решения, които Общото събрание на входа е взело, да се съобразява с тях?

Разбира се по съдебен ред. Въпросът, обаче е в законността на тези решения. Проблемът в сгради, в които не се живее целогодишно е, че група от собственици, един или двама съвсем лесно в отсъствието на всички останали могат да си сформират управление на етажната собственост без удостоверяване на покани и решения. Такъв тип решения се борят в съда с години и допринасят за допълнителни конфликти и разочарование.

От няколко години се наблюдава увеличение на новосъздадените организации, които се занимават с професионално управление на жилищни сгради. Каква е причината този бранш да представлява такъв интерес за предприемачите?

Просто все повече нови сгради се строят с богата архитектура и богата инфраструктура, а това само по-себе си предполага по-професионална грижа, която е достижима само от професионално юридическо лице, което да предлага качествена услуга с оптимизация и професионализъм с норма на печалбата и не на последно място да плаща данъци.

С какво професионалният домоуправител е по-добрата алтернатива за живущите в дадена етажна собственост, спрямо избор на физическо лице, което и живее в сградата?

На първо място професионализъм. На второ място избягване на конфликти между собственици, свързани с управлението. На трето място икономия от мащаба на дейността на професионалното дружество.

Страната и светът са в непрестанна борба с COVID-19. Как се справяте с тази ситуация и какво влияние оказа тя върху дейността Ви?

Отново тук тази криза засегна повече комплексите с чуждестранни собственици, които нямаха възможност да ползват имотите си. Постепенно всичко ще върне своя нормален вид и процеси, но ще бъде предизвикателство догонването на повишаващите се цени на то, вода и консумативи, както и заплати в сектора на обслужването.

Какво е необходимо да се предприеме спешно, за да излезем от тази ситуация?

Необходимо е просто да се създаде адекватна законна рамка на тези обществени отношения  ,насочени към бизнеса в тях и защитаващи правата и интересите на собствениците и клиентите

И не на последно място какво намирате за редно да бъде вписано в Закона за управление на етажната собственост?

Конкретно, що се отнася за управлението на ваканционни комплекси от затворен тип със смесена собственост на апартаменти и инфраструктура и инвеститор то необходими са следните промени:

- По-точна и обхватна дефиниция на затворен комплекс, която да определя всички варианти на такъв.

- Задължително управление със лицензирано дружество

- По-сигурна система за покана за събрание на собствениците. За сега това е бележка на вратата, което е лесно за изфабрикуване факт.

- По-прецизна схема и процес на смяна на Управляващото на затворени комплекси със смесена собственост, които да защитават собствеността на инвеститора и от друга страна правата и интересите на собствениците - клиенти.

- Промяна в закона за собствеността, където да се уточни особения случай на този тип комплекси.

- По-сериозна роля на общината в контрола и регистрацията на Управляващо дружество в такъв комплекс.

Последвайте канала на

(платено съобщение)