Пет неща, които трябва да знаем за ипотечния кредит

1. Какво представлява ипотечният кредит?

2. С какъв бюджет разполагате?

3. Какво трябва да знаем за лихвите по жилищните кредити?

Повече прочетете ТУК.

В България от 2016 г. действа Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители, който урежда изискванията за предоставяне на жилищните кредити.

Тегленето на ипотечен кредит е едно от най-важните и отговорни финансови решения. За много семейства това е единствената възможност за покупка на собствено жилище, но "кривите" сметки и прибързаните действия могат да доведат до сериозни главоболия в дългосрочен план. Ето пет важни неща, които трябва да знаете, преди да пристъпите към кандидатстването за жилищен кредит.

Изборът на точния момент за покупка на жилище също не е маловажен. Настоящата ситуация на имотния пазар е типична илюстрация за това колко сложно може да бъде едно такова решение. От една страна, цените на имотите в България през 2018 г. достигнаха най-високите си нива от финансовата криза насам. Това кара много семейства да се притесняват дали няма да платят твърде скъпо за мечтания от тях дом и дали ако изчакат, цените няма да скочат още.

Ипотечният кредит представлява отпускане на заем, който е обезпечен с ипотека върху недвижимо имущество. При неизпълнение на задължението на кредитополучателя, банката има право да придобие собствеността върху ипотекирания имот и да покрие загубите си чрез продажбата му. При отпускане на кредит за покупка на жилище финансиращата институция изисква определен процент самоучастие. Това означава, че стойността на кредита покрива само част от стойността на имота, а останалата трябва да бъде осигурена от кредитополучателя. Обикновено банките изискват между 10 и 20% самоучастие от клиента.

Лихвите по ипотечните кредити по правило са по-ниски от тези по потребителските, тъй като са обезпечени с недвижимо имущество. За разлика от потребителските кредити обаче, при ипотечните много рядко се предлага възможност за фиксиран лихвен процент за целия срок на кредита. Причината е, че жилищните кредити обикновено се отпускат за периоди от 15, 20 или повече години и фиксирането на лихвата представлява сериозен риск за банката.

Обикновено ипотечните кредити се сключват за дълъг срок, най-често между 15 и 30 години. По тази причина неизвестните са повече, тъй като много неща могат да се променят - макроикономическите условия, доходите на кредитополучателя, лихвените равнища, цените на имотите и т.н. При по-дълъг период на изплащане (например 25-30 години) ще плащате по-ниска месечна вноска, но общата сума, която ще трябва да изплатите, ще бъде по-висока. При по-кратък срок (под 20 години) месечните вноски ще се увеличат, но ще имате възможност да изплатите заема по-бързо и съответно да платите по-малка обща сума на банката.

От друга страна, лихвите по ипотечните кредити се намират на историческото си дъно, но финансовите експерти очакват в бъдеще те да започнат да се повишават, тъй като рано или късно ерата на "нулевите лихви" ще приключи и в Европа по същия начин, по който това се случи в САЩ. Това означава, че трябва да прецените много внимателно дали имате финансовата възможност да си позволите покупката на жилище веднага или е по-добре да я отложите за по-добри времена. Отговорът на този въпрос никога не е еднозначен.

Повечето банки обаче предлагат т. нар. "промоционална лихва", която е фиксирана за определен период от време, например първите две или три години от срока на кредита. Това е своеобразна гаранция за потребителите, че вноската по жилищния им кредит няма да се повиши за срока на промоционалните условия. В този случай обаче потребителите трябва да бъдат внимателни и да се информират подробно за условията по кредита след изтичане на промоционалния период.

При ипотечните кредити изборът на валутата, в която е деноминиран заемът, също може да окаже сериозно влияние върху неговата цена в дългосрочен план. Понякога лихвите по заемите в евро или долари са по-ниски от тези в лева, но носят и съответния валутен риск в дългосрочен план. Много експерти препоръчват да теглите кредити във валутата, в която получавате основните си доходи, но това правило, разбира се, може да има и своите изключения.

Семейният бюджет е един от най-важните фактори при взимането на решение за ипотечен кредит. Трябва да прецените добре дали ще можете да си позволите изплащането на месечните вноски за дълъг период от време. Едно от общоприетите правила е, че вноските по всичките Ви задължения не бива да надхвърлят 50% от месечния доход. А вноските по ипотечните кредити обикновено представляват най-голямото перо в общата сума.